特色小镇模式:基金小镇


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中国基金小镇项目建设可行性与运营管理模式

前言

近年来,我国私募基金快速发展,截至2016年6月底,证券投资基金业协会已登记私募基金24094家,已备案私募基金32355只,私募基金转正并大力发展必将进一步刺激国内出现一股基金小镇投建热潮。但基金小镇在我国属于舶来品,规划布局、运营模式等都还未成熟,需要借鉴国外成功基金小镇的模式,如格林尼治基金小镇、硅谷沙丘路基金小镇。无论是政府部门、地产公司或是其他建设主体主导创建基金小镇,都需要了解基金小镇的运作、招商引资等关键问题。

01 中国基金小镇:发展现状与前景分析

  1. 中国基金小镇发展现状分析
    中国基金小镇发展概况
    基金小镇,就是将多家基金公司聚集在一起,形成一个当地的金融资源聚集地。这一模式主要效仿于国外,比如美国著名的格林威治对冲基金小镇、瑞士达沃斯小镇,以及法国格拉斯的香水小镇等等。

目前在国内,北京、天津、浙江、新疆、福建等地都在打造自己的PE集聚中心。今年6月,位于四川成都的中国·天府国际基金小镇也正式开镇,此前主要集中在长江三角经济的势能,已经开始向西南地区延伸。国内基金小镇并没有完全复制国外运行模式而是在国外基金小镇运作规模的基础上添加具有中国特色的经济和历史文化等元素;全面打造符合中国国情的基金小镇。

中国基金小镇发展规模分析
近两年,全国各省市的基金小镇、金融小镇如雨后春笋般破土而出,面向公众推出具有地域特色的小镇定位,积极营造良好的生态和金融环境,吸引基金和金融机构入驻。据公开资料的不完全统计,2016年新成立或在建的基金小镇和金融小镇就有12家。

中国基金小镇发展类型分析
国内基金小镇一般有三类模式:政府引导性产业基金、完全市场化基金、产业投资基金。其中主流模式是,通过政府引导基金吸引社会资本共同创立若干专业投资子基金,提高投资收益,平滑投资风险。另外,政府引导基金对于被投基金投资对象也有所侧重,主要投向政府着重发展和主导的行业或产业,投资地域是以当地区域范围为主。

中国基金小镇经营效益分析
去年成立的北京基金小镇、杭州玉皇山南基金小镇、宁波梅山海洋金融小镇、宁波鄞州四明金融小镇等知名小镇经过一年多的建设运营,已经取得了较好的成绩。

  1. 中国基金小镇市场主体动机分析
    政府部门动机分析
    基金业作为轻资产、轻人力、财富高度密集,并对产业发展起到引领和支撑作用的产业,既能带来直接高额的税收,又能反哺当地的实体经济,还能创造海量的就业机会,自然成为地方政府眼中的香饽饽。

地产公司动机分析
对建设基金小镇的地产公司来说,在地产行业发展日趋减缓、地产公司亟待转型、寻找新的经济增长点的背景下,打造基金小镇将有助于地产公司打造一种新的商业形态,从而助力地产公司的转型。

例如布局天府国际基金小镇的万华地产,该公司做基金小镇的项目并不是指望在短期内能获得多少经济收益,而是希望借此拓展更多的业务形态,由过去传统的地产业务向新兴的业务方向转型。

其他市场主体动机
其他市场主体如金融控股公司、地铁集团等市场主体布局基金小镇,主要是为了实现双方互补,在多个领域实现共赢发展。

  1. 中国基金小镇发展趋势与前景
    中国基金小镇发展趋势分析
    基金小镇的规划建设,可以结合当地产业布局、企业需求、政策环境、人文背景等情况,通过以政府引导基金为抓手,以基金小镇为载体,打造一座产投融一体化的现代产业新城的建设模式来推动。基金小镇已经成为了产融结合、产城结合的一种创新模式,相信,“一支母基金、一个基金小镇、一座产业新城”将成为众多基金小镇建设的战略目标。

未来,基金小镇通过吸引基金入驻将有效引导社会资本投向当地重点发展产业和拟培育空白产业,加速企业并购整合,改善当地投融资环境,推进多层次资本市场的构建与完善,推动产业转型升级和经济结构的优化提升。

中国基金小镇发展前景预测

02 中国基金小镇:布局与规划分析

  1. 中国基金小镇布局原则分析
    城镇化和城市发展的基本原则,同样适用于基金小镇。此外,还特别需要注意因地制宜、市场主导、产城人文景一体化发展、特色是小城镇的生命线等。

  2. 中国基金小镇布局现状分析
    中国基金小镇区域布局现状
    (一)中国基金小镇区域分布现状
    目前,北京、天津、江苏、浙江、广东、新疆和福建等地都在打造属于具有本土特色的基金小镇,四川成都也开始设立基金小镇,此前主要集中在长江三角洲经济的势能,已经开始向西南地区延伸。其中,浙江地区凭借自身独特优势最早摸索设立基金小镇,现阶段浙江地区基金小镇的规模遥遥领先,跻身国内基金小镇前列。

(二)中国基金小镇区域布局特点
目前,我国基金小镇主要以税收政策吸引企业入驻,但是地理位置和隐性资源同样重要。但是从现在国内基金小镇的区域位置来看,都处在较为片源地区,且区域人力资源较少。

中国基金小镇空间布局现状
(一)中国基金小镇空间布局现状
目前,我国基金小镇在空间布局上大体一致,同质化较为严重,总体呈现小镇格局精而美、政府作用占据制高点等状况。

(二)中国基金小镇空间布局特点
目前,我国基金小镇空间布局呈现产业集群内生性、运行机制新而活等特点。

中国基金小镇业务结构布局现状
(一)中国基金小镇业务结构现状
从运营模式看,目前,国内基金小镇主要有三种模式:政府引导性产业基金、完全市场化基金和产业投资基金。其中,通过政府引导基金吸引社会资本共同创立若干专业投资子基金,提高投资收益,平滑投资风险成为较为主流的模式。

(二)中国基金小镇业务布局特点
目前,国内基金小镇并不是完全复制国外运行模式,而是在国外基金小镇运作模式的基础上添加具有中国特色的经济和历史文化等元素,打造符合中国国情的基金小镇。

  1. 中国基金小镇布局规划分析
    中国基金小镇区域选址规划
    基金小镇的建设对技术设施、生活配套设施、网络、周边地区经济等均有较高要求,因此基金小镇的选址需在大城市周边、技术设施较好、有一定特色产业的地方、社会投资比较活跃的地方。此外,不同基金聚集区对选址要求也有差异。例如,对于对冲基金来说,网速非常重要,差几秒就是很大的劣势,因此对冲基金集聚区要放在网络较好的沿海地区;同时,对冲基金聚集区要离金融中心近,因为涉及银行兑换;此外,周边的经济一定要发达,因此,把对冲基金聚集区建在穷乡僻壤的地方就不合适。

中国基金小镇建设布局规划
结合我国几个较为典型的基金小镇发展情况发现,基金小镇主要从物理空间、资金空间、政策空间、人才空间等方面入手,进行建设布局规划。

中国基金小镇业务结构规划
目前,一些地方把精力用在选址、造房子上面,而对于真正重要的如何促进基金机构扎堆却方法不多。总体来看,基金小镇能否成功,关键在于基金机构的创新性生态系统能否形成。因此,在建设基金小镇时,要根据小镇的特色及周边环境,选择适合的业务结构和重点发展的业务。

03 国际成熟基金小镇: 运营管理模式分析

  1. 国际基金小镇发展现状分析
    国际基金小镇发展现状
    目前,国际私募基金规模庞大。在欧美发达国家,私募投资基金在其GDP份额中已经达到4%-5%。在20世纪后半期至21世纪,全球最重要的四大新兴产业——计算机、通讯、互联网 和生物制药,都是通过私募基金和资本市场发现并推动成长起来的。在成熟市场,经过半个世纪的发展,对冲基金、私募基金已成为高净值财富人群和机构投资者的重要投资标的。

基于此,国际上一些资本发达国家结合地区的地理、经济、政治、法律、人文环境等,由市场主导,自发的形成私募基金的特设区域,如美国格林尼治基金小镇、硅谷沙丘路基金小镇;法国的格拉斯香水小镇;瑞士的达沃斯小镇等。

国际基金小镇发展规模
全球的对冲基金、私募基金的快速发展为基金小镇的发展带来的良好的基础,而产业的集群效应,使得基金小镇也产生集群效应。如美国格林尼治基金小镇,对冲基金超过500家,资产规模达到了3500亿美元;而硅谷沙丘路基金小镇汇聚了美国60%的风险投资机构,比如著名苹果、微软、亚马逊、红杉资本等;而欧洲最大的投资基金中心,全世界仅次于美国排名第二的卢森堡的资产管理规模超过3.4万亿欧元。

国际基金小镇经营效益
目前国际上知名的基金小镇:美国格林尼治基金小镇、硅谷沙丘路基金小镇、法国的格拉斯香水小镇、瑞士的达沃斯小镇、硅谷沙丘路基金小镇;欧洲的卢森堡基金中心等,均已形成了巨大的规模集群效应。如美国格林尼治基金小镇管理者3500万美元的资产,硅谷沙丘路基金小镇产生了世界著名的苹果、红杉资本等。

  1. 国际基金小镇运营管理分析
    国际基金小镇布局与规划
    目前国际上形成规模且有名的基金小镇主要美国格林尼治基金小镇、硅谷沙丘路基金小镇;法国的格拉斯香水小镇;瑞士的达沃斯小镇;欧洲的卢森堡基金中心。

从这五大基金小镇的布局和规划来看,基金小镇大多位于具有区位、政治、经济、产业的等优势的地方,如卢森堡是欧盟第二大的金融中心,世界上著名低税率国家,特别是针对那些大型跨国企业,给企业的发展带来巨大的优势;而瑞士的达沃斯小镇是著名全球经济论坛会议所在地,加之其又是著名的旅游胜地,吸引了全球的投资目光;而美国格林尼治基金小镇、硅谷沙丘路基金小镇分别以财富和科技为依托,加之美国宽松的法律、政策环境以及优惠的税收的产生产业的集群效应。

国际基金小镇运营模式分析
与中国主动召集,首先由政府和地产公司来开发的模式不同,国外基金小镇主要运营私募基金的区域,大多是自发形成。主要是由于财富、科技或世界金融中心的地位,形成产业的聚集,然后由产业群,自发的衍生出具有不同主题特设的基金小镇。

国际基金小镇招商引资策略分析
国际基金小镇一般是自发形成,除了其天然的区位、经济环境外,国家的环境和政策也产生着一定的作用,如格林尼治基金小镇优惠的个人所得税率、税收结构;卢森堡的世界金融中心地位和超低的税率等。

  1. 国际基金小镇成功案例分析
    美国格林尼治基金小镇分析
    (一)美国格林尼治基金小镇布局规划分析
    格林尼治基金小镇是由市场环境主导自发而形成的,由于该地聚集了大量富人,毗邻金融中心——纽约,为对冲基金和富有的对冲基金提供了良好的发展和居住环境,因此对冲基金在此得以快速发展,并形成了如今具有金融集聚效应的基金小镇。

(二)美国格林尼治基金小镇资源环境分析
格林威治是美国康涅狄格州的一个小镇,面积很小,只有174平方公里,毗邻纽约市,交通非常便利。且格林威治是康涅狄格州最富有的小镇,同时也是美国最富有的小镇之一。因豪宅面积巨大,故有“庄园之镇”的美称。格林尼治森严的豪宅为那些有意避开公众视野的对冲基金亿万富豪提供的私密程度,近乎于贝弗利山(BeverleyHills)。又得益于政府眼光长远,通过税收优惠政策与高素质人才“强联姻”,达到基金小镇金融集聚效应的快速形成从而促进当地产业结构的调整和社会经济的协调发展。

(三)美国格林尼治基金小镇市场定位分析
格林尼治基金小镇依托的是财富管理中心纽约曼哈顿,它距离曼哈顿约50公里,拥有较低的税收优惠,吸引了大量华尔街精英前来定居。据统计,格林尼治所在的康涅狄格州,就业人数从1990年至今增长了两倍。长期以来,由于毗邻纽约金融市场,对于投资行业来说,康涅狄格州本身也很有吸引力。在2万多个投资类岗位中,近半数(约1万个)来自对冲基金和私人股本公司。

(四)美国格林尼治基金小镇招商引资策略
长期以来,得益于毗邻纽约金融市场、区域税收优惠、生态环境优良等先天优势,格林尼治小镇对于金融投资行业和产生了较大的吸引力,逐步吸引基金企业和大量的华尔街精英来此发展。

而在多年的发展过程中,格林尼治小镇为基金公司打造了完善的支持系统,包括金融企业的办公、会议等空间,以及安全快速的网络设施等,小镇还有不错的餐厅、体面的停车场和游艇泊位,以及大量的设计师商店等全方位的生活配套,员工可在这里享受方便、舒适的生活。逐渐形成了对冲基金公司和人才聚集地。

(五)美国格林尼治基金小镇运营模式分析
美国私募(对冲)基金发展历史悠久,积淀丰富发展经验且私募基金法律法规健全,经济纠纷少;此外,政府不横加干涉基金小镇的发展,“无形的手”发挥决定性作用,政务环境廉洁高效。因此美国主要运营私募基金的区域,大多是自发形成,而格林尼治基金小镇正是凭借税收、环保及市政等方面的优惠政策自发形成。

(六)美国格林尼治基金小镇发展规模分析
经过40多年的发展,如今美国格林威治基金小镇已经发展的初具规模,集中了超过500家的对冲基金公司,其中大约包括380家对冲基金的总部。其掌握的财富规模更是惊人,达到了3500亿美元。在全球350多只管理着10亿美元以上资产的对冲基金中,近半数公司都把总部设在这里。

(七)美国格林尼治基金小镇入驻企业分析
格林尼治毗邻邻纽约金融市场,距离世界的金融中心的纽约只有45分钟车程。相比于曼哈顿的嘈杂,格林尼治有着跟明信片一样的风景。这个小城镇尤其适合那些刻意避开公众视线的对冲基金蛰伏,康涅狄格州有利的个人所得税税率、税收结构,使格林尼治成为美国对冲基金聚集地,集中了超过500多家的对冲基金公司,全球前十大对冲基金中就有4家位于该镇。

(八)美国格林尼治基金小镇经营效益分析
格林尼治基金小镇快速的发展和其对冲基金公司的集群效应,不仅使其成为全球对冲基金之都,而且使这里产生了大量的富豪,使其成为对冲基金亿万富豪的聚集地,如对冲基金亿万富豪名单中首屈一指的是爱德华·兰珀特拥有45亿美元的净资产,其次是SAC资本的史蒂夫·科恩,拥有30亿美元的净资产。

(九)美国格林尼治基金小镇成功经验借鉴
通过格林尼治对冲基金小镇的成功经验,我们不难发现其发展过程中的一些规律:

首先,具有区位交通方面的先天优势,项目周边拥有可借势发展的强大的金融市场。如格林尼治通达纽约只需40分钟。

其次,区域或周边具有一定的产业基础,产生包括大中小企业发展转型、创新创业孵化等多层次的融资需求,为基金企业发展提供坚实的市场依托。

第三,拥有完善的城市配套,包括生产、生活两个层面,利于产业和人才的聚集。

第四,拥有自然、人文资源等吸引产业和人才进驻的优势资源。

04 政府主导基金小镇:创建路径分析

  1. 政府主导创建基金小镇布局与投资
    政府创建基金小镇布局规划分析
    我国政府主导创建的基金小镇在布局上主要考虑三大不方面的因素:布局的区位因素、资本因素和环境因素。

政府创建基金小镇市场定位分析
从我国主要的政府创建型基金小镇的市场定位情况来看,目前仍以金融产业为主,综合服务为辅。一些新建的基金小镇也开始涉足其他产业,如休闲旅游业、健康产业、文化创意业等。

政府创建基金小镇投资项目分析
从目前政府创建基金小镇的投资项目情况来看,主要涉及实体经济项目、电商、健康产业、游戏、文娱产业(互联网游戏项目、手游等),其中占据较大比重的为实体经济项目。下表列示了我国政府创建的基金小镇项目投资情况:

政府创建基金小镇投资效益分析
政府创建基金小镇投资效益效果较为显著的可以杭州上城区玉皇山南基金小镇为例,小镇自成立以来,税收收入节节攀升。2014年,基金小镇税收收入仅为1亿元,到2016年第一季度,税收收入已达3亿元,预计2016年全年将实现税收收入10亿元,年均复合增长率高达216.23%。

  1. 政府主导创建基金小镇运营管理分析
    政府创建基金小镇资金投入分析
    从投资规模来看,政府创建基金小镇投资规模总体数额较大,尤以在建的宁波梅山海洋金融小镇为最高,2015-2017年总投资预计高达85亿元;其次为杭州上城区的玉皇山南基金小镇,2015-2017年预计投资将达到72亿元。

政府创建基金小镇运作模式分析
(一)市场化运作
建设开发有限公司以公司化的方式进行运营管理,以市场化的方式进行运作,为入驻基金小镇的企业提供专业化的服务。

(二)建立投融资信息交流平台
通过建立投融资信息交流平台的方式,在企业之间构建有效沟通桥梁,实现基金小镇内的信息资源及项目资源共享。

(三)注重“人”的概念,以定制化、精英化、高标准聚集财富人群,打造财富精英生活圈。

(四)打造全新商业综合体,完善基金产业链服务配套。

(五)建立母基金和类硅谷银行母基金

(六)探索发展二级市场,探索建立非上市企业的股权交易中心以及探索发展新三板的区域市场。

  1. 政府主导创建基金小镇典型案例
    杭州上城区玉皇山南基金小镇
    (一)杭州上城区玉皇山南基金小镇市场主体分析
    杭州上城区玉皇山南基金小镇的市场主体为杭州市上城区政府。

(二)杭州上城区玉皇山南基金小镇布局规划分析
杭州上城区玉皇山南基金小镇较好的利用了本身具有的区位优势以及环境资源优势,在此基础上形成了吸引众多私募基金机构和金融企业的入驻,从而支持区域内产业的发展。

(三)杭州上城区玉皇山南基金小镇市场定位分析
杭州上城区玉皇山南基金小镇的市场定位为金融产业。

(四)杭州上城区玉皇山南基金小镇入驻机构分析
杭州上城区玉皇山南基金小镇入驻机构主要有两大类。一是私募基金机构,二是金融企业。

(五)杭州上城区玉皇山南基金小镇资产规模分析
杭州上城区玉皇山南基金小镇管理资产规模也从2015年的近1800亿元增长到2016年一季度末的2800亿元,截止到目前已超过3200亿元。

(六)杭州上城区玉皇山南基金小镇运作模式分析
杭州上城区玉皇山南基金小镇运作模式为通过基金小镇吸引众多私募机构以及具有雄厚资本实力的金融企业进入,为区域内具有投资潜力的项目进行资本的筹集,加强金融资本与产业资本交流的有效性,从而实现以金融业带动产业发展的目标。

(七)杭州上城区玉皇山南基金小镇发展效益分析
截止到2016年10月,玉皇山基金小镇已集聚各类基金公司和配套机构720余家,专业人才1600多名,管理资产规模突破3600亿元,累计投向580余个项目,不仅在发挥金融资本撬动产业转型升级、推动实体经济发展中起到了积极作用,而且综合效益快速显现,仅仅今年上半年,小镇实现税收收入6.5亿元,同比增长232%。

北京基金小镇
(一)北京基金小镇市场主体分析
北京基金小镇市场主体为房山区金融办主任、北京基金小镇管委会

(二)北京基金小镇市场定位分析
北京基金小镇市场定位为打造中国最具价值的基金业交流平台、基金业研究创新平台、基金发行服务平台、股权交易平台以及实体经济金融服务平台。

(三)北京基金小镇入驻机构分析
北京基金小镇将主要吸引包括创业投资基金、股权投资基金、证券投资基金、对冲基金等各类基金及相关产业链服务机构入驻,打造中国最具价值的基金业交流平台、基金业研究创新平台、基金发行服务平台、股权交易平台以及实体经济金融服务平台。

(四)北京基金小镇资产规模分析
北京基金小镇将建设成为生态环保、智慧科技、宜居宜业、业城融合的国际金融小镇。到2020年,引进、培育具有较大规模的基金机构超过500家,管理的资产总规模超过10000亿元。

(五)北京基金小镇运作模式分析
北京基金小镇以“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念为建设引领,打造基金业生态圈,服务金融创新,引领基金业科学健康发展;打造产城融合、职住匹配的现代化、功能性特色小城镇。

(六)北京基金小镇投资项目分析
北京基金小镇投资项目主要为支持产业转型,重点支持符合房山区产业发展定位的高技术制造业和战略性新兴产业的前孵化项目和创新创业企业。

(七)北京基金小镇发展效益分析
截止到2016年10月,北京基金小镇管理资产规模已达2387亿元,入驻机构数量也增加到了142家。

05 中国基金小镇:招商引资主要发展策略

  1. 中国基金小镇招商引资资金来源分析
    政府引导基金分析
    1、2014年掀起政府引导基金的新浪潮
    在经历了2002-2006年的探索起步、2007-2008年的快速发展、2009年至今的规范化设立与运作三个阶段后,我国创业投资引导基金的政府引导作用日益增强、运作模式日趋完善,其发展已步入繁荣期。2014年,各个地方政府陆续出台相关政策并成立了专项基金,掀起了发展政府引导基金的新浪潮。

2、2015年政府引导基金“井喷式”增长
从2015年初设立400亿元的国家新兴产业创业投资引导基金,到600亿规模的国家中小企业发展基金,中国政府引导基金呈“井喷式”增长。

3、地市级政府引导基金数量最多,但省级政府引导基金规模最大
从中央层面看,2015年新设立了两大基金,一是总规模为400亿的国家新兴产业创业投资引导基金,引导社会各方面资金参与超过1800亿;二是总规模600亿的国家中小企业发展基金,撬动社会资金千亿以上。

产业资本渠道分析
目前,产业资本呈现由东向中西部转移趋势。国际金融危机以来,受劳动力成本高企、土地资源紧张等因素制约,我国东部沿海发达地区产业加速向中西部地区转移。

1、产业资本“西进”,从企业层面来看是资源配置能力的提升

2、产业资本“西进”,从东部发达地区的角度看是一种转型升级的倒逼机制

金融资本渠道分析
承接产业转移需要资金支持,财政资金有限,直接融资比例低背景下,银行信贷发挥重要作用。可是银行金融支持在地区间差异表现较大。金融配套服务跟不上,难以适应承接产业转移的形势需要、招商引资注重金融资本引进是必然的趋势。

在四川、广东、浙江、江苏、河南、山东、河北等省份金融机构分布较多,而宁夏、西藏、青海等地区分布较少。总体来说,东部省份的网点密度较高,中西部较低。邮政储蓄银行以及农信社网点数量最多,四大国有行中,农行网点分布最广泛。四川、广东、江苏以及重庆农商行数量较多,农村合作银行则主要分布在浙江、安徽、江苏、广东、广西等省份。

  1. 中国基金小镇招商引资策略创新分析
    机构入驻基金小镇的需求分析
    首先,基金小镇通常集聚着大量上市公司、高校及人才资源,同时拥有政府理念、配套设施、政策上的大力支持,这是资本选择入驻基金小镇的原因之一。

第二,基金小镇一般环境优越、商务成本低,是互联网公司发展的沃土,入驻基金小镇不仅可以得到资源上的支持,也可以降低投资成本,更接近市场,挖掘出更好的优质项目。

第三,入驻基金小镇可与当地金融机构或企业在资金面上展开合作,建立本地基金,同时也会获得政府引导基金的支持。地方政府愿意拿出钱资金支持本地创业创新,但本地没有专业机构是不行的,投资机构的入驻恰巧可以解决这个痛点,投资想要成功也不能远离市场。

第四,政府对于新迁入的机构与基金往往会提供政务服务、工商注册、产业资金支持、一次性落户奖励、股权投资奖励等一系列政策倾斜。

第五,区域内上市公司总量、高校数量、以及质优且活跃的项目数量对于拓宽投资机构与当地企业进行合作的渠道来说十分必要,因此这些因素也是投资人进驻小镇的前提。

基金小镇招商政策创新分析
我们借鉴杭州市政策来分析基金小镇招商政策创新:

1、税收奖励政策
根据浙江省政府《关于加快特色小镇规划建设的指导意见》(浙政发〔2015〕8号),省财政将对特色小镇规划空间范围内的企业,给予前3年全额返还、后2年返还一半给当地财政的政策支持。

2、规模发展奖励政策
比如,对规模达到5亿元的私募证券基金,可按不超过基金规模0.5%的比例给予奖励;达到10亿元的,可按不超过1%的比例给予奖励;达到20亿元的,可按不超过1.5%的比例给予奖励,等等。

3、人才购房补贴政策
高级管理人员购房次月起按每人每月1500元的标准给予三年住房补贴。

4、高级人才落户政策
高级管理人员可享受杭州市人才引进政策,本人及其配偶和未成年子女按政策向有关部门申请办理本市常住户口;为其子女入托、入(转)中小学提供便利。

基金小镇商业配套服务创新
针对私募投资企业“环境要求高、回报周期长、政策扶持大”的情况,通常基金小镇把地段最好、环境最优的空间用于发展私募股权行业,打造低密度、花园式的办公环境,让私募精英们融入到这片青山碧水之中。

对许多基金经理而言,行业内2%的管理费以及不低于20%的业绩费都为他们带去了大量的财富。不过对冲基金工作人员也承受着巨大的压力,一般来讲对冲基金聚集地应该配置相应的生活配套设施、娱乐设施等帮助他们减压,要有健康健身设施,同时最好有心理诊所。并且,对冲基金聚集的地方物价和房价是非常高的,配套生活设施的建设也需要尽量照顾到小基金或者刚刚起步的基金的生存状况。

此外,着眼于产业链配套,提升私募金融集聚区的整体竞争力,积极引入律师事务所、会计事务所以及网络服务公司、项目咨询企划机构等,为企业提供技术支撑和服务保障。

基金小镇招商模式创新分析
1、中介招商
(1)中介招商基本概念
中介招商是通过专业的投资中介机构,将招商项目推向相关投资市场,然后通过公开、公平、公正的严格程序,由专业机构为招商方选择合适的合作伙伴和投资者。与传统的政府主导型招商不同,中介招商目标的针对性更强,项目潜在投资人明确,操作更加专业化和精细化。

(2)中介招商发展趋势
作为一种符合国际惯例和运作规则的市场化招商方式,近年来,中介招商已呈现逐步代替政府部门充当招商主体的趋势。中介招商的革命性意义在于它有助于推动政府职能的根本转变,政府要从直接管理经济事物中脱身出来,把更多的精力投入到社会管理和公共服务上来,这是一种招商理念的根本性变革。从未来看,这种理念对推进贯彻科学发展观,对于加快政府改革,都具有积极的促进作用。

2、产业招商
(1)产业招商基本概念
产业招商是依托开发区的比较优势,基于合理的产业定位,围绕产业的主导产品及其上下游产品来招商引资,引进高端产品生产技术,扩展技术链,营造主导产业,延长产业链,实现产业上的缝合断层、填补空白、调整结构,形成完整产业链,提升综合竞争力的一种招商模式。

(2)产业招商发展模式
◆ 利用企业优势,吸引上下游企业配套
◆ 利用产业优势,吸引组团式投入
◆ 利用地缘优势,强化区域招商

3、网络招商
(1)网络招商基本概念
网络招商是通过整合内外招商资源,利用信息传播快、受众面广、管理成本低的网络宣传优势,实现线上、线下广告发布、会员服务、专业培训和技术输出等营收的赢利模式。

(2)网络招商发展趋势
近年来,政府网站普及率不断提高。目前,中央部委政府网站的普及率达到96%以上,省市政府网站普及率达到100%,地市级政府网站普及率达到99%以上。随着互联网产业的迅猛发展,各地的招商网站也随之蜂拥而至。

目前,80%以上的地方都建立了所属的招商网,对外展示当地的优势,从而吸引客商关注进而投资落户。但随着这些招商网的涌现,也带来很多问题,甚至影响网民对政府办招商网站的意图,有些更直接影响客商落户到当地的机会。


#2

基金小镇的盈利模式分析


#3

ref

一.特色小镇的运营转变

特色小镇运营理念的转变,源于城市发展理念及开发建设主体的转变。几十年来,政府一直是城镇建设的推动者与核心运营主体,既是所有者,又是经营者,还是管理者和监督者。市场取代政府成为资源配置中的决定力量,这也就决定了城市运营必须在理念上发生转变,同时运营主体、运营客体以及收益模式也要随之转变。

01

核心运营主体的转变

从政府主导转变为市场主导。这其中又分为 4种模式:政府主导、政府与企业联动发展、以企业为主导、以非营利的社会组织为主体

政府主导模式中,一般政府全权负责投资建设运营,或者政府负责投资,委托运营商建设运营。这一模式适合财政力量雄厚,运营能力或把控能力强大的政府。优势是政府拥有绝对的控制权,推动进展快;劣势是政府财政压力大,同时也面临着后期运营的大量投入。

在政府与企业联动发展模式中,政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务,并通过市场化方式,引进社会资本投资建设,许诺投资方在一定时间段内拥有经营权,到期后再归还政府。这一模式适合于财政相对有困难的政府,优势是缓解了政府的财政压力,劣势是所有权与经营权的分离,导致参与企业的短视行为,同时回收后对政府来说仍然是一个较大的包袱。

以企业为主导的模式,则是由某一企业或多家企业联合完成投资建设运营,通过政府购买或用户付费获取收益,受政府的管理和监督。这一模式适合于资金及运营能力均强大的企业,优势是减轻政府财政压力,激发市场活跃度,劣势是需要有持续的盈利模式。

而采取以非营利的社会组织为主体的特色小镇运营比如在国外的一些城市,由市民组建一个管理委员会进行管理,这也是以后特色小镇运营可借鉴的一个模式。

02

运营客体的转变

从土地为重转变为产业为重。长期以来,土地一直是城市运营中的主要对象,也是政府财政收入的主要来源。但这一模式为城市发展所带来的弊端逐渐凸显。随着国家对地产行业政策的收紧,越来越多的地产商都瞄准了向城市运营商、产业运营商转型。不仅要开发土地,还要开发配套服务设施、旅游项目、产业项目,要进行房产开发,最后进行产业整合和运营整合。因此 ,新形势下的特色小镇运营客体可以概括为:以产业为主导,以土地为基础,以各种产业项目、旅游项目和房产项目为重点的全方位体系。

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收益模式的转变

从土地收益转变为综合收益。以土地为经营客体的模式,决定了政府以土地出让为主要来源的收益模式。而新形势下, 多条运营线的展开,已经使得特色小镇的收益除了来自土地一级、二级开发之外,还包括产业项目的运营收益、二级房产的运营收益及服务的运营收益等。这一收益模式已经不再依赖于土地财政,而是一种可自我供血、可长期持续的合理架构。

二.特色小镇的运营阶段

特色小镇的形成不是一蹴而就的,它的诞生是一个错综复杂的过程,需要土地、产业、城镇、服务、法制等多个方面的配合与交织。 特色小镇的运营过程分为土地一级开发或代开发期、产业项目开发期、产业项目培育期、产业链整合期、土地二级开发期5个发展阶段。 每一个阶段都对应着不同的资源形态,有着不同的运营要点及目标。

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土地一级开发及代开发期

特色小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设,其主要目的也不仅仅是使“生地”成为“熟地”,而是要与产业发展、与项目开发结合在一起,因为产业的价值决定了土地的价值。因此,特色小镇的土地一级开发必须结合产业项目开发,结合土地二级开发,只有这样才可能真正获取一级市场的利润。

这一时期的 运营要点在于顶层设计和政策法制层面 :顶层设计层面,做好城市规划和产业规划,确定小镇未来的发展方向;政策法制层面,出具土地、奖惩、税收等方面的政策条件以及监管机制,保证小镇的顺利推进。

02

产业项目开发期

“特色产业”的发展方向确定后,就是要围绕这一产业,通过项目及载体的开发建设,形成产业的开发、培育及集聚,最终打造产业集群,实现产业价值。产业项目开发是其中的第一步,即紧抓产业链核心环节,在尊重市场及产业发展规律的基础上,集中人才、创业团队及资金等优势条件,集中攻破产业开发的各种难题,形成产业项目发展条件的聚集。

这一时期的 运营要点在于一方面通过科研成果的孵化,促进技术向生产力的转化,另一方面通过专家学者的研究,突破产业发展技术上的一些难题,同时还可以完成人才的培育及输送,形成产业可持续发展的后备力量。

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产业项目培育期

当产业初步开发完成,形成一定的特色优势及产业价值后,就进入到了产业的培育阶段。这里所说的培育还是围绕特产业的核心部分展开的,主要目的在于培育和扶持有效的产业项目和企业主体,形成规模化的经营效益。

这一时期的 运营重点在于相关政策的大力扶持 ,包括信贷金融支持、税收优惠和财政补贴、科研补贴、进出口关税和非关税壁垒、土地价格优惠等等。在这一阶段可以有的放矢,对一些重点品牌或企业进行大力支持,引导他们与产业链条上的其他小型主体,建立互补、合作、共赢的关系,发挥龙头企业的引领带动作用。

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产业链整合期

产业链整合,即围绕主导特色产业,利用整合手段,使特色产业、旅游产业及其他相关产业通过某种方式彼此衔接,打破各自为战的状态,构建一个有价值有效率的产业集群,实现产业联动与融合,从而增强产业活力、节约交易成本、形成产业抱团发展,推动区域经济发展。

这一时期的 运营重点在于打通产业链上下游及各相关产业之间的壁垒,有效运用资源、技术、产品、市场、经营方式、组织管理、制度、人才等各种手段,实现产业之间的有效聚集,形成带动作用更强、效益更好的产业集群式发展。

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土地二级开发期

土地二级开发期即产城融合共建期,这是新形势下特色小镇发展的必经阶段。产业大发展,吸引大量就业人群集聚,进而产生了对居住、教育、医疗及第三服务业的大量需求。基于“产城人”一体化的发展目标,就需要通过土地二级开发,实现综合服务配套的升级。包括居住配套、商业配套、教育配套、医疗配套、休闲娱乐配套、社区服务配套等。

这一时期的 运营重点在于综合考虑城市发展、旅游发展、产业发展、政策的扶持和制约等因素,实现产城一体化开发,防止以“城镇运营”之名,行“地产开发”之实。

三.特色小镇的运营结构

特色小镇的运营不管是政府主导还是企业主导,一定要基于市场化运作机制。我国目前缺少专业化的特色小镇运营机构,浙江的梦想小镇、云栖小镇等都是通过政府下派的管委会来统一管理。但是政府在这一过程中,实现了充分的放权,以“服务者”自居,充分调动企业的积极性,不干涉市场行为。

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特色小镇的三大运营原则

1)立足于降低营商成本

小镇内部要为其市场主体与创业企业提供低成本空间,构建出一个降低营商成本的实体经济发展引擎。在降低劳动力、公共服务、消费、信息获取、管理等成本基础上实现要素的聚集。因此不能房地产化,房地产化之后会拉高多方面的成本。尤其是在房屋租金高涨形势下,对其他各种特色产业只会形成挤出效应,而不会实现聚集效果,特色产业也将难以实现发展。要深化投资便利化、商事仲裁、负面清单管理等改革创新,打造有利于创新创业的营商环境。

2)立足于营造创新开放的人文环境

特色小镇应是多维度生态系统,要在不断地对外交流与推进拓展中,实现自我的升级更新。这一生态系统的主体——创业者和企业家可以通过企业沙龙等方式,不断地进行理念沟通、管理沟通、经营沟通,从而达到“产业社区”内的思想互通与业务畅通。特色小镇不仅要在硬环境上满足进驻企业及其职业人群的多元需求,而且要在软环境上营造创新创业、奋发奋进的良好氛围。因此要避免走“产业园区模式”的老路,产业园区从运作到管理大多都是封闭的,在这一点上就很难实现。此外,特色小镇内还可以通过“技术”与“艺术”、“生产”与“娱乐”跨界的方式,创造各种用户与产品的互动体验机会,激发各类创新的火花。

3)立足于长远可持续发展

特色小镇的成功运营,应在生态、产业、社会、空间等方面进行可持续开发的探索。针对盲目审批、粗放生产、低效竞争、监管缺位等运营环节出现的种种弊端,必须同时依靠政府与市场“两只手”的作用。充分发挥政府“有形的手”的调控作用,加强对小镇内企业的市场监管和社会管理,开展生态建设和环境保护,引导小镇建设、企业发展走上科学化、规范化、生态化的道路。积极发挥市场调节“无形的手”的作用,让特色小镇内、外企业开展良性的自由竞争。若想借助“政府之手”享有扶持政策和收益,同时不被“市场的手”无情推开,就要做好规划运营、招商和管理的各个环节工作,并要知悉四大关键问题:政府鼓励哪些产业,相关行业的政策落实有哪些;产业的市场前景如何,是否存在产能过剩风险;本地主导产业的发展条件与基础是什么,竞争对手是哪些;如何与当地政府或管委会达成合作关系。此外,在业态管控方面,融入“三生融合”理念,合理布局生产、生活、生态空间,以人为核心,区分各种工作性质与工作氛围,践行绿色发展理念,树立小镇形象品牌。

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特色小镇的三级运营结构

从土地为重转变为产业为重。长期以来,土地一直是城市运营中的主要对象,也是政府财政收入的主要来源。但这一模式为城市发展所带来的弊端逐渐凸显。随着国家对地产行业政策的收紧,越来越多的地产商都瞄准了向城市运营商、产业运营商转型。不仅要开发土地,还要开发配套服务设施、旅游项目、产业项目,要进行房产开发,最后进行产业整合和运营整合。因此,新形势下的特色小镇运营客体可以概括为:以产业为主导,以土地为基础,以各种产业项目、旅游项目和房产项目为重点的全方位体系。

1)政府

在特色小镇的培育过程中,政府的职能定位应适度转型和调整观念,更好地处理管理与服务间的关系。其主要有两点:一是要制定好规则,根据市场规律,明确政府与市场的关系;二是要维护好规则,根据合约上的内容,通过法律的方式来运行。政府不是单单的土地供应,而是要在后期持续地为小镇投入各种资源。首先,地方政府根据当地形,通过政策疏解,下放权力,切实为企业做好服务,而不是仅仅提出硬性要求。其次,政府要为小镇作好宣传,为企业做好背书。再次,政府要有一定的宽容度,允许实践和探索。

2)管委会

管委会这类机构的存在,主要是因为目前我们的行政机制和市场机制没有办法完全接轨。小镇管委会隶属于区县一级的政府,所以便能调配县层面的行政资源,提高其所管辖地区的行政服务效率。管委会并没有任何行政审批权限,其主要的职责有两点:一是落实政策,二是提供服务。

3)平台公司

特色小镇要选择合适的企业担任平台公司的角色,若由一个企业来主导,则最好为某一行业内具有实力的龙头核心企业或终端品牌企业,一般要具备整条产业链的撬动能力。尤其要抓住产业价值链“微笑曲线”的两端高利润环节,即研发设计和品牌营销服务,进行重点配置和服务对接。此外,平台公司通过互联网形成各类服务平台(需求信息、融资服务、政府资源、专家服务、成果信息等),充分聚集和优化配置平台资源,能促进域内企业升级转型,能推动政府的高效治理,能帮助小镇对接外部资源,形成互补的业务关联。

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特色小镇的三大运营内容

从运营内容上来看,特色小镇的运营包括特色产业运营、旅游运营及生活服务运营三大体系,详见下图。

图表1:特色小镇的三大运营体系

特色产业运营是特色小镇运营的关键。

第一,通过全天候的贴身管理服务,实现企业与政府各部门之间的有效对接,从而简化手续,提高效率。比如帮助企业进行注册登记、各项审批、营业执照年检、纳税申报等服务,并帮助企业向政府争取政策等;

第二,根据企业以及产业发展的需求,不断优化产业结构,尤其是加大对生产性服务企业、研发企业、产业孵化平台等机构的吸引,构建产业生态体系,促进产业健康发展;

第三,通过与各大银行、保险等金融机构建立良好的合作关系,或自身建立VC类/PE类基金、投资公司等,直接参与企业的投资,或成立担保公司,对接外来资本,为企业融资提倛担保服务,从而全方面解决企业融资难的问题;

第四,组织行业研讨会、产品展销会、产品设计大赛等活动,以龙头企业为带动,成立产业联盟,通过行业之间的充分交流,不断塑造自身的产业品牌;第五,优化办公环境,加强休闲、娱乐、餐饮、商务等配套设施的服务,为产业人员提供良好的工作氛围。

旅游运营,一般由市场化的运营机构负责,与特色产业运营是两套体系。以杭州的梦想小镇为例,杭州未来科技城(海创园)管委会是杭州梦想小镇产业的管理和运营单位,杭州梦想小镇旅游文化发展有限公司是杭州梦想小镇的景区管理和运营单位。旅游运营主要包括小镇的旅游营销、品牌培育、景区管理、信息服务、安全管理、数据统计等。

生活服务运营,主要包括两块:一是为小镇居民提供休闲、娱乐、商业、餐饮等一般性生活服务,并根据常住人口的特征,提供高端医疗、俱乐部等定制服务;另一方面是对接城镇体系,为产业落户人口及其配偶子女提供职工子女入学、户口迁移、租赁房屋等服务。

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特色小镇的五大运营收益

企业建设特色小镇最关键的就是如何实现盈利。特色小镇的盈利来源主要有两部分:地产增值和产业增值。地产增值是指依附在土地溢价基础上的一种盈利模式,通过建设生产仓储、办公研发、商业居住等房地产物业并以出租、出售方式供入驻企业与镇内人口使用,同时提供物业服务。产业增值是在开展运营服务和享受关联政策基础上实现的产业运营服务收益、配套经营收益、政府补贴、税收奖励和产业投资等五个方面。

1)产业运营服务收益

小镇整合产业资源,引进各类中介服务机构,向入驻企业提供工商注册、融资信贷、法律咨询、人才外包、资质认证、技术中介、管理咨询、知识产权服务、网络通信服务等全套的产业服务,或通过自主建立公共服务平台,为企业提供针对性的技术服务、市场营销服务、金融信贷服务、理咨询服务等,并适度收取服务佣金,作为平台服务还可以通过BPO(商务流程外包)等形式获取长期、稳定的收益。详见下表。

图表2: 产业运营服务体系

服务体系 服务内容
投资进驻服务 工商登记、环保消防审批、项目备案、建设手续、房屋确权等
常规服务 证照年检、纳税申报、部门协调、车辆月票等
金融服务 股权融资

(VC/PE服务、IPO服务)|债券融资

(银行贷款、担保服务)|
|行业服务|资质服务、公共实验室、检测服务、成果转化等|
|业务流程服务|研发/生产

(专利服务、技术转移)|市场拓展

(营销支持、会议会展)|人力

(派遣、猎头、培训)|物流

(第三方导入)|
|选址服务|市政配套

(九通一平、园林绿化)|载体服务

(厂房建造装修、物业管理、设备租赁)|招商政策

(优惠、奖励、补贴、挂牌)|
|职工生活服务|户口迁移、子女教育、房屋租赁、高端医疗等|

2)配套经营收益

围绕产业,配套餐饮娱乐、酒店住宿、教育医疗、咖啡书吧、会议商务、会展博览、互动体验等生产、生活服务项目,以招商或自持等方式,形成稳定的运营收益。

3)政府补贴

特色小镇通常要建设若干公共服务平台及配套服务设施,以营造良好的园区环境和产业氛围。为了鼓励园区改善创业环境和提高服务能力,所在区域政府应适当拿出财政资金,按照“专项资金、专款专用”的原则,以项目补贴、贷款贴息等形式给予资金扶持。

4)奖补及补差

企业通过与政府“一事一议”的谈判,确定各项优惠条件。这在发达地区都有很多创新探索,如企业享受税收增值部分的让度,政府分阶段分比例按照最终实施效果进行返还;或企业享受周边地价增值的分成。

5)产业投资

如果小镇的产业基础非常突出,作为企业可以围绕其做股权投资。在小镇建立或控股专业性的产业投资机构,如天使、VC或PE等,以此开展项目投资,或者利用小镇内部孵化器对进驻的潜力型企业开展多形式的股权投资,实现企业成长并获取长期收益。

各地特色小镇的开发运营各有侧重,收入来源比重各有不同,总之特色小镇正在由地产收益向综合收益发生着改变。在新形势下,多条运营线的展开,已经使特色小镇的收益除来自土地一级、二级开发外,还包括产业项目运营收益、二级房产的运营收益及城市服务的运营收益等。特色小镇的运营机构要不断寻找新的盈利方式,探索出更多新的路径。